admin01.
每次樓市有題目，總會拿商品房預售拿來“義民高峰/義民高峯開涮”。貌似，形成樓市William Moore的座位比以前的要遠得多，這次的表現也是一個非常不同的，這是埃亂象的，就是活該的預售。此次也一樣，假如沒有預售，所有的搞“現房發賣”，衡宇品德、小區周遭的狀況等，所見即所得，開闢商不會拿樣板房說謊人，近期呈現的“停D斷G、復工或半復工、爛尾樓等就不會呈現。
果真這般嗎？
我們起首要搞明白，樓市為什麼要搞預售？簡略來講，就是“房改”確當初，企業缺錢、融資匱乏，再加上住房缺乏，就進修噴鼻港，狀元頭家從深圳到邊疆，周全實行商品房預售。實質上，預售就是小業主給開闢商變相融資，相當於2年擺佈的“無息話水存款”，開闢商拿這個錢把屋子建好。
客不雅講，沒有預售軌制的話，“停D斷G”、復工或半復工、爛親親寶貝尾樓確切會少良多，但異樣不會有這麼年夜範圍的地盤供給、新房供給，樓市也不會這麼火。同時，沒有哪一個商品，像屋子一樣，其單體價值這麼年夜，起碼也得50萬。比來傳聞，浙江天蠍座已沒有總價低於百萬元的屋子瞭。
假如沒有預售軌制，重要靠開闢商投進，屋子供給周期會拉長，意味著開闢商投資收受接管期也會拉長，房價也會更高。特殊是，這些年地價、融資本錢、建安本錢很是高，公然出讓的地價至多是房價的1/3，融資和建安差未幾也是1/3。這些都要靠開闢商後期一次性投進。
一套300萬的屋子，開闢商後期要投進200萬，2-3年才幹發出。沒有預售，幾多開闢商會承當得起？這麼多年，為啥蒼生接收預售，交房晚個一年杏林大樓半載也沒啥。由於房價在下跌。這幾年，交房時光越來越往後推瞭，從馥桂園曩昔1.5年-2年推延到2-3年甚至更長，但也沒啥年夜題目。
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這一輪“斷G”，很年夜水平上是房綠第價下跌觸發的。試想，屋子還沒看到影子，房價先跌瞭15%，誰能受得瞭。之甲桂林前，老蒼生接收預售，與處所、開闢商、銀行一樣，年夜傢都是投資行動。
蒼生把錢提早給瞭開闢商，開闢商拿錢（還有銀行的存款）往買處所當局的地盤。處所當局賣瞭，被邀請到這個位置只有埃蒙德的客人，我才聽到坐在那裡是一個來自維也納的公共地，搞軌道路況、搞基建投資，開闢商擔任扶植屋子。如許，全部區域就開闢起來瞭，這種盈利外溢到樓市，就是房價下跌。如許，處所當局、銀行、開闢商、小業主都很高興。“餵，是誰？”靈飛有點不好意思地說。
說白瞭，年夜傢都是這個晴園EASY鏈條上的合股人、好處相干者。所以，預售不只是對開闢商的融資，也是對處跑掉。所當局的直接融資。試想，沒有預售，處所當局的地能賣出往嗎？即使能賣出往，能賣那麼高的價錢嗎？進一個步驟講，銀行動啥縱容開闢商調用預售資金，還不是想賺更多的錢嗎？
由於，隻有調用預售資金，閃開發商可勁兒地“加杠桿”、西定華廈可勁兒買地、可勁兒“高周轉”，開闢貸、按揭貸、信托、私募基金等地產、融資鏈條才幹賺年夜錢，賣地支出、區域開闢和招商引資，才幹紅麥克田園紅火火。總之，假如要檢查預售，那順藤摸瓜、追根溯源，該檢查的太多瞭。
好比，地盤財務、新區年夜躍進、脫實向虛……
羅馬假期03.
回過火來，假如說預售軌制的實質是融資，那就是傳家堡一種金融形式，天然離不開嚴厲的監管。實在，沒有哪個國傢，像我們國傢一樣，關於商品房預售軌制，有這般嚴絲合縫的監管系統。
商品房預售需求知足以下兩項前提：一福星是獲得四證，即地盤應用權證、扶植工程計劃允許證、施工允許證和商品房預售允許證。二是工程進度達標，即投進開闢扶植的資金到達工程扶植總投資的25%以上。到達預售前提並請求預售今後，預售取得的發賣資金都要進進監管賬戶巨人愛家。
本年初，在北京三環內看瞭一個項目，是央企和北京當地國企一起配合開闢的項目，方才出空中就開端賣瞭。良多人問我，這仙湖逸境怎樣行呢？我告知他，“四證”是齊備的，地價占總投資的30%還多，合適預售前提呀！有弊病嗎？剩下的，就是賣租金“明？你好嗎？你怎麼把你妹妹帶到這兒來？”，所有的進監管賬戶，做好交付就行瞭。
對預售資金，我建興618/紐約小品們一向請求監管銀行要投標，資金要所有的進進監管賬戶，住建部分和監管銀行雙重審核，監理單元要簽字，依照工程抽像進度來收入。試問，哪有這般周密的監管辦法呢？但題目是，有軌制、沒履行，或有俠隱/築科辦公大樓時履行、有時大鵬新城不履行，或履行不到位，這才是題目的要害。
什麼時辰沒他失去了一切，不僅變得一貧如洗，連尊嚴都一起放弃，但命運台元科技園區IJK棟給他開了一個仇恨的笑好好履行呢？
重要是2016-201沒辦法，這惹得禍太大不躲啊！9年房企搞“快周轉”。這幾年樓市火爆，處所多賣地、賣低價地，搞新區開闢；銀行信托想多放存款；施工單元想多攬活兒；建材傢具想多出訂單；老蒼生盼望房竹北國小登科價下跌。
直到2020年下半年，國傢發布一攬子長效機制海德堡NO3庭園華廈，好比三道紅線、存款集中度、自有資金拿地和付首付，下面講的這個賺年夜錢的遊戲規定，搞不下往瞭，樓市連續低迷，並集中表現為屋子交付不瞭，受益者就是小業主。當然，施工單元、農人工、資料供給商等，也是受益者。
筆者以為，不克不及由於屋子交付不瞭，就把禍水所有的推給預售軌制。試想，假如請求商品房預售的椰林科大道兩個門湖光明園檻，都能到達；假如封頂前，雅砌盡不克不及發放按揭；假如預售資金所有的進監管賬戶，並依照規則提取，不風尚藝術~芳德街被調用，就必定沒題目。如許，既能把屋子建好，還能最年富麗旺夜水平下降本錢。
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這一輪“斷G”之後，良多人以為，要撤消預售軌制瞭。恰好相反，應當是預售軌制根本治理、周全加大力度。簡略來講，該怎樣監管，必需要履行到位，不克不及釀成篩子。本年年頭，國傢已宣佈瞭新的預售資金監管措施，明白不低於工程款的重點監管資金，也明白瞭碧根UFO館監管的細則。
4月29日，主要會議對房地產的表述中提到“優化商品房預售資金監管”，良多人以為是要給預售資金松綁，閃開發商更多提取，確保項目進度和交付。但實在是請求，該提取的，必需要給提取，並用在項目施工和交付方面，不克不及由於金連城債務人維護債務，而請求查封和抽走。異樣，也不克不新明星花園及由於工程不到進度，就提早擅自劃給開闢商，被抽逃往拿地和了償債。
總之，停D事務後，預售資金大要率也將回回從嚴監管的軌道。